項目簡介

錦官新城東區地(di)塊(kuai)開發(fa)項目(mu)(mu)(mu)，位于成都市武侯區。項目(mu)(mu)(mu)占地(di)58.55畝，總(zong)建筑(zhu)面(mian)積(ji)167061.00㎡，總(zong)容(rong)積(ji)率為(wei)1.73。其(qi)中(zhong)北區住(zhu)宅項目(mu)(mu)(mu)規劃用地(di)14487.24㎡，建筑(zhu)總(zong)面(mian)積(ji)80511.00㎡，容(rong)積(ji)率為(wei)1.73，機(ji)動(dong)車位600個(ge);南區商業規劃用地(di)24565.61㎡，建筑(zhu)總(zong)面(mian)積(ji)86550.00㎡，容(rong)積(ji)率為(wei)1.73，機(ji)動(dong)車位500個(ge);項目(mu)(mu)(mu)總(zong)投(tou)資56972.09萬元(yuan)，其(qi)中(zhong)2015年計(ji)(ji)劃投(tou)資42119.92萬元(yuan)，2016年計(ji)(ji)劃投(tou)資14852.18萬元(yuan);項目(mu)(mu)(mu)計(ji)(ji)劃建設周期24個(ge)月，預(yu)計(ji)(ji)2015年1月開工。

市(shi)場分析

　　3.2 成都市房產市場發展(zhan)狀況分析

　　3.2.1 土地市場(chang)分析

　　2014年(nian)上半年(nian)，土地(di)市(shi)場(chang)呈現典型的冷(leng)熱不均狀態，高價地(di)王仍(reng)然(ran)出現，同時區域市(shi)場(chang)分化(hua)明顯(xian)，成都(dou)房產市(shi)場(chang)開發趨(qu)勢(shi)有從郊區向主(zhu)城區進軍趨(qu)勢(shi)，主(zhu)城區住宅土地(di)存量減(jian)少50%以(yi)上。

　　根據成都市國土(tu)(tu)(tu)資源局網(wang)站公布的土(tu)(tu)(tu)地(di)拍賣掛牌公告，上(shang)半年全市商住土(tu)(tu)(tu)地(di)供應為111宗，總(zong)面(mian)積共計698.51畝(mu)(mu)，面(mian)積環(huan)(huan)比下降22.6%，同比上(shang)升(sheng)(sheng)3.7%;上(shang)半年全市共出讓土(tu)(tu)(tu)地(di)91宗，規模(mo)為5357.52畝(mu)(mu)，環(huan)(huan)比下降34.5%，同比下降26.19%。土(tu)(tu)(tu)地(di)成交(jiao)平均樓面(mian)地(di)價為2008元(yuan)/㎡，環(huan)(huan)比下降18.17%，同比上(shang)升(sheng)(sheng)5.07%。

　　圖(tu)3-5 2014年上(shang)半年成(cheng)都市土地分析

　　上(shang)半年(nian)成都市商(shang)品(pin)房土地供應中(zhong)，從用途的角度看住(zhu)(zhu)宅(zhai)兼容(rong)(rong)商(shang)業(ye)占比(bi)最高(42%)，其次是商(shang)業(ye)兼容(rong)(rong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(38%);從成交土地土地用途看商(shang)業(ye)兼容(rong)(rong)住(zhu)(zhu)宅(zhai)占比(bi)最高(42%)，其次是住(zhu)(zhu)宅(zhai)兼容(rong)(rong)商(shang)業(ye)(37%)。

　　圖3-6 2014年(nian)上半年(nian)成都市供應(ying)、成交土地用(yong)途分析

　　銳理(li)數據(ju)調查顯(xian)示，上半年(nian)成都市(shi)住(zhu)宅市(shi)場(chang)方面(mian)，主(zhu)(zhu)城(cheng)區和(he)近郊(jiao)土(tu)地溢價(jia)率同比大幅(fu)度降低，主(zhu)(zhu)城(cheng)區樓面(mian)地價(jia)出現回(hui)調，與住(zhu)宅形(xing)成反差，商(shang)業(ye)土(tu)地溢價(jia)率和(he)樓面(mian)價(jia)格不降反升(sheng)，企業(ye)運營思路(lu)在轉型(xing)。

　　圖3-7 2014年(nian)上半年(nian)成都市(shi)住宅用地(di)樓面地(di)價及溢價走勢(shi)分析

　　圖3-8 2014年上半(ban)年成都市商業用地用地樓面(mian)地價及溢(yi)價走勢分析

　　總(zong)的(de)來說，2014年成(cheng)都市主(zhu)城(cheng)區土(tu)地(di)市場從(cong)5月出(chu)現供(gong)應明顯(xian)回升(sheng)趨(qu)勢，供(gong)需強勢反彈，且成(cheng)交(jiao)(jiao)土(tu)地(di)普遍溢價;而郊縣區土(tu)地(di)市場的(de)表(biao)現則與主(zhu)城(cheng)區大(da)相徑(jing)庭，供(gong)應方(fang)面(mian)雖然有所增長，成(cheng)交(jiao)(jiao)方(fang)面(mian)卻是明顯(xian)下行。在此(ci)情形下，風險較小的(de)中(zhong)心城(cheng)區成(cheng)為了(le)各路房(fang)企必爭之地(di)，比如長期耕耘郊區或川內二(er)級(ji)城(cheng)市的(de)恒大(da)、魯能等房(fang)企，均不惜血本拿下地(di)塊以入駐主(zhu)城(cheng)區。

【中哲(zhe)咨(zi)詢對商業計劃書(shu)提供的價值(zhi)】

 　　?商業計(ji)劃書(shu)框架搭建(jian)：完成(cheng)整(zheng)個商業計(ji)劃書(shu)框架構(gou)建(jian)，使項目表述邏輯清晰(xi)、主次(ci)分(fen)明，并(bing)整(zheng)理出核心競(jing)爭力。

 　　?市場分析及痛點(dian)挖掘：通過詳實的(de)數(shu)據論證(zheng)細分行業的(de)現狀(zhuang)、規模、前景，提(ti)出項目開(kai)展的(de)痛點(dian)和目標(biao)。

 　　?商業(ye)模式的(de)(de)梳理：基于產品(pin)與運營方式，梳理出公司(si)可(ke)視化的(de)(de)商業(ye)模式，突出公司(si)的(de)(de)盈(ying)利模式和發(fa)展前景。

 　　?完善融資(zi)策略(lve)與(yu)財(cai)務(wu)(wu)分(fen)析(xi)：根據戰略(lve)規劃(hua)進行切實的財(cai)務(wu)(wu)分(fen)析(xi)，并對融資(zi)資(zi)金使(shi)用(yong)計劃(hua)、退出方式等提出適(shi)當建(jian)議。

【中哲咨詢(xun)對可(ke)行性研究報告提供(gong)的價值】

 　　中哲咨詢(xun)具(ju)有(you)國家(jia)發改委頒發的(de)甲、乙(yi)、丙級工程資質證書，擁有(you)一(yi)支專業、經驗豐富的(de)項(xiang)目(mu)投融資咨詢(xun)團隊(dui)，我們將(jiang)為(wei)本次項(xiang)目(mu)可(ke)行性研(yan)究(jiu)報告提供以下價值：

 　　?運用(yong)科學成(cheng)果進行經濟(ji)論證(zheng)，減少決(jue)策盲目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)性，提(ti)高項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)建(jian)(jian)設(she)速度和建(jian)(jian)設(she)質量：依(yi)據國家(jia)發改(gai)委編(bian)(bian)制要求，完(wan)成(cheng)項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)可(ke)行性研究(jiu)報(bao)告框架構(gou)建(jian)(jian)，使項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)表述邏輯清晰、主次分明，編(bian)(bian)制主要對項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)的市場需求、資(zi)(zi)源供應(ying)、規劃(hua)方案(建(jian)(jian)設(she)規模內(nei)容、設(she)備選(xuan)型(xing)、工(gong)程設(she)計等)、環境評價、節能、安全、投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)及資(zi)(zi)金籌措(cuo)、盈利能力(li)等方面的研究(jiu)，從(cong)技術(shu)、經濟(ji)、工(gong)程等角度對項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)進行調查研究(jiu)和分析(xi)，并對項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)建(jian)(jian)成(cheng)后(hou)后(hou)可(ke)能取得的財務、經濟(ji)效益、償還貸款能力(li)及社會環境影響進行科學預測，為項目(mu)(mu)(mu)(mu)(mu)投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)決(jue)策提(ti)出公正、可(ke)靠、科學的投(tou)(tou)(tou)資(zi)(zi)咨詢意見(jian)。

 　　?全面系統分析，一本報告多種用途：對投資項目的技術資源條件、區域市場需求、財務經濟狀況進行全面系統的分析，通過項目可行性研究對項目實施條件是否具備、項目技術水平是否先進、項目投資是否具有經濟合理性、投資能否取得最佳效益等問題作出明確的回答;報送國家發改委(立項、核準或備案)、銀行貸款融資、IPO上市募投、申請國家政策資金、企業工程建設指導性文件、企業申請政府補貼等多功能用途。

【團隊優勢】：中哲咨詢擁有經(jing)驗豐富的(de)(de)(de)咨詢團隊，并聘請來自四川省(sheng)工(gong)(gong)(gong)程咨詢院、中國建筑節能研究所(suo)、四川大學、政府(fu)(fu)等專(zhuan)家(jia)作為公(gong)司技(ji)術(shu)顧問，資深專(zhuan)家(jia)團隊擁有10余年(nian)(nian)咨詢與策劃經(jing)驗，公(gong)司負責人都具(ju)備(bei) 4+3 的(de)(de)(de)從(cong)業經(jing)驗(4 年(nian)(nian)企業工(gong)(gong)(gong)作背(bei)景+3 年(nian)(nian)以上的(de)(de)(de)投資、產業研究、金融(rong)、咨詢方(fang)面的(de)(de)(de)工(gong)(gong)(gong)作經(jing)驗)。 針對政府(fu)(fu)各類立項(xiang)項(xiang)目，在專(zhuan)家(jia)評(ping)審階段，公(gong)司將(jiang)提供咨詢和(he)指(zhi)導服(fu)務;根據項(xiang)目評(ping)審需(xu)要，可派遣專(zhuan)家(jia)現場指(zhi)導評(ping)審工(gong)(gong)(gong)作。

【經驗(yan)優勢】：中(zhong)(zhong)哲(zhe)咨(zi)詢(xun)(xun)在咨(zi)詢(xun)(xun)策劃領(ling)域取(qu)得了長足發(fa)展，研(yan)究(jiu)專長從最初的地產業(ye)(ye)、制造業(ye)(ye)、流通(tong)和服(fu)(fu)務(wu)產業(ye)(ye)，擴展延伸至農(nong)業(ye)(ye)食品、鋼鐵(tie)冶金、生物醫藥、能源環保、石油化(hua)工、交通(tong)運輸(shu)、電(dian)子信息、機械加工、服(fu)(fu)裝紡織、電(dian)力電(dian)氣、金融服(fu)(fu)務(wu)、建(jian)筑地產、汽車制造、家電(dian)通(tong)信、教育(yu)培(pei)訓等(deng)十六大(da)(da)行(xing)業(ye)(ye)。截止(zhi)2016年底(di)中(zhong)(zhong)哲(zhe)咨(zi)詢(xun)(xun)已(yi)累計(ji)完成(cheng)各類咨(zi)詢(xun)(xun)項目8000余例(li)，中(zhong)(zhong)哲(zhe)不僅服(fu)(fu)務(wu)于國(guo)內客(ke)戶，也(ye)幫助國(guo)外企(qi)業(ye)(ye)在中(zhong)(zhong)國(guo)大(da)(da)陸市場取(qu)得更大(da)(da)的成(cheng)功。服(fu)(fu)務(wu)客(ke)戶和合作伙伴涉及世(shi)界 500 強(qiang)企(qi)業(ye)(ye)、各大(da)(da)商業(ye)(ye)銀行(xing)、高校及科研(yan)院所(suo)、各級政府機構(gou)、各類投資(zi)金融機構(gou)、律(lv)師事(shi)務(wu)所(suo)、會計(ji)事(shi)務(wu)所(suo)、中(zhong)(zhong)小型企(qi)業(ye)(ye)等(deng)。

【資(zi)(zi)質優(you)勢(shi)】：中哲咨(zi)詢(xun)(xun)本身具(ju)有工程咨(zi)詢(xun)(xun)甲級(ji)、乙(yi)級(ji)、丙(bing)級(ji)資(zi)(zi)質，同時(shi)，中哲咨(zi)詢(xun)(xun)已(yi)與四川、重慶(qing)、北(bei)京、上海、深圳、浙江、安徽、江蘇、山(shan)東等多家具(ju)有相(xiang)關(guan)資(zi)(zi)質的(de)咨(zi)詢(xun)(xun)單位建(jian)立了(le)戰略合作關(guan)系(xi)，咨(zi)詢(xun)(xun)服務范圍涵(han)蓋各種專業(ye)和類別(bie)，專業(ye)等級(ji)涵(han)蓋甲、乙(yi)、丙(bing)級(ji)，進一(yi)步豐富(fu)了(le)符(fu)合相(xiang)關(guan)業(ye)務要求的(de)資(zi)(zi)質。

【性價比優(you)勢(shi)】：中(zhong)哲(zhe)咨詢(xun)(xun)各類工程(cheng)咨詢(xun)(xun)報(bao)(bao)(bao)告(gao)(項(xiang)目建議書(shu)、可行性研(yan)究報(bao)(bao)(bao)告(gao)、項(xiang)目申(shen)請(qing)報(bao)(bao)(bao)告(gao)、資金申(shen)請(qing)報(bao)(bao)(bao)告(gao)、節能評估報(bao)(bao)(bao)告(gao)等(deng))和(he)商業(ye)計(ji)劃書(shu)等(deng)的收費標準遠(yuan)遠(yuan)低于相關政府機(ji)構(gou)(gou)指(zhi)導的國家標準，在國內眾(zhong)多咨詢(xun)(xun)機(ji)構(gou)(gou)中(zhong)處于中(zhong)等(deng)水平，合理(li)的價格，優(you)質(zhi)的質(zhi)量，快捷的過程(cheng)，性價比高。

【數(shu)(shu)(shu)據信息(xi)(xi)優勢】：為(wei)保(bao)證咨詢服務(wu)的(de)準(zhun)確性，中(zhong)(zhong)哲咨詢專(zhuan)門成立(li)了(le)中(zhong)(zhong)哲信息(xi)(xi)研(yan)(yan)究(jiu)(jiu)中(zhong)(zhong)心，中(zhong)(zhong)哲信息(xi)(xi)研(yan)(yan)究(jiu)(jiu)中(zhong)(zhong)心建立(li)了(le)經(jing)濟(ji)運行(xing)(xing)監(jian)(jian)測數(shu)(shu)(shu)據庫(ku)(ku)(ku)，廣泛采集來源于(yu)國(guo)家統計局、海關總署、商(shang)務(wu)部、工(gong)商(shang)、稅務(wu)、行(xing)(xing)業(ye)協會、高等院(yuan)校以及各領域(yu)科研(yan)(yan)機構(gou)(中(zhong)(zhong)國(guo)產業(ye)研(yan)(yan)究(jiu)(jiu)院(yuan)、中(zhong)(zhong)國(guo)科學院(yuan)、中(zhong)(zhong)國(guo)社會科學院(yuan)、國(guo)務(wu)院(yuan)發展研(yan)(yan)究(jiu)(jiu)中(zhong)(zhong)心、國(guo)務(wu)院(yuan)國(guo)有資(zi)產監(jian)(jian)督管理委員會研(yan)(yan)究(jiu)(jiu)室等)的(de)數(shu)(shu)(shu)據與資(zi)料，目(mu)前(qian)已有行(xing)(xing)業(ye)與產品數(shu)(shu)(shu)據庫(ku)(ku)(ku)、企業(ye)數(shu)(shu)(shu)據庫(ku)(ku)(ku)、進(jin)出口數(shu)(shu)(shu)據庫(ku)(ku)(ku)和區域(yu)經(jing)濟(ji)數(shu)(shu)(shu)據庫(ku)(ku)(ku)四大(da)經(jing)濟(ji)運行(xing)(xing)監(jian)(jian)測數(shu)(shu)(shu)據庫(ku)(ku)(ku)，并(bing)一直保(bao)持更新。

【售后服務(wu)優勢】：中(zhong)哲(zhe)咨詢始終(zhong)把客(ke)戶的價值訴求放在第一位，對(dui)(dui)于交(jiao)付的咨詢報告業務(wu)，針對(dui)(dui)各類咨詢項目，中(zhong)哲(zhe)咨詢提供終(zhong)身免費的咨詢報告服務(wu)修(xiu)改期(qi)。